판 사람이 공개해야 하는 것
- 1~4세대 주거용 집을 팔면 판 사람은 집 상태 공개서(Transfer Disclosure Statement, TDS)를 줘야 합니다. 알고 있는 결함과 상태를 적는 서류입니다. 이 의무는 계약으로 면제할 수 없습니다. 〔CA Civil Code §1102〕
- 자연재해 공개서(Natural Hazard Disclosure, NHD)도 따로 받습니다. 홍수 구역, 산불 위험 구역, 지진 단층 구역, 지진 위험 구역에 들어가는지 알려 주는 서류입니다. 〔CA Civil Code §1103〕
- 법원 명령 매각(상속 등), 차압 매각, 가족 간 이전 같은 경우는 TDS 의무에서 빠집니다. 이런 집을 살 때는 공개서가 없을 수 있다는 점을 알아 두세요. 〔CA Civil Code §1102.2〕
공개서를 받은 뒤 해지할 수 있는 기간
- 공개서를 계약 뒤에 받았다면, 직접 받은 날부터 3일, 우편이나 전자 문서로 받았다면 5일 안에 판 사람이나 판 사람 측 에이전트에게 서면 해지 통지를 보내 계약을 해지할 수 있습니다. 〔CA Civil Code §1102.3〕
- 인스펙션(집 점검) 결과로 해지하는 조건과 기한은 법이 아니라 매매 계약서에 적힌 조건(contingency)을 따릅니다. 계약서의 조건 해제 기한을 달력에 적어 두세요.
계약금(디파짓)은 어떻게 되나요
- 계약서에 손해배상 예정 조항(liquidated damages)이 있고 산 사람이 조건 없이 계약을 깨면, 판 사람이 계약금을 가질 수 있습니다.
- 직접 살 1~4세대 집이라면, 판 사람이 가지는 금액이 매매가의 3% 이하면 유효하다고 봅니다. 3%를 넘으면 판 사람이 그 금액이 합리적이라는 것을 보여야 합니다. 〔CA Civil Code §1675〕
- 이 조항은 계약서에 따로 이니셜을 해야 효력이 있습니다. 서명할 때 이 칸을 확인하세요.
- 에스크로에 맡긴 돈은 양쪽이 서면으로 지시해야 나갑니다. 상대가 정당한 분쟁 없이 30일 넘게 반환 서명을 거부하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 〔CA Civil Code §1057.3〕
에스크로 회사 확인
- 독립 에스크로 회사는 주 정부 DFPI 면허를 받습니다. 계약금을 보내기 전에 DFPI 면허 검색(dfpi.ca.gov)이나 전화(1-866-275-2677)로 면허를 확인하세요. 〔DFPI〕
- 변호사, 부동산 브로커, 타이틀 회사가 운영하는 에스크로는 DFPI 면허 대상이 아니고 각자의 감독 기관이 따로 있습니다.
산 뒤에 숨은 하자를 발견했다면
- 판 사람이 알면서 공개서에 적지 않았는지가 쟁점이 됩니다. 받은 TDS·NHD·인스펙션 보고서를 모두 보관하고, 하자를 발견한 날짜와 사진을 남기세요.
- 책임과 청구 가능 여부는 사안마다 다르니 부동산 전문 변호사에게 확인하세요.
확인해 볼 질문
- TDS와 NHD는 언제, 어떤 방법으로 받았나요? 해지 기간이 거기서 시작합니다.
- 계약서의 인스펙션·융자·감정 조건 해제 기한은 각각 언제인가요?
- 손해배상 예정 조항에 이니셜을 했나요? 계약금은 매매가의 몇 %인가요?
이 안내는 일반 정보입니다. 개인 법률 판단은 변호사에게 확인하세요.